ドバイへ帰国

 こんばんは。与沢翼です。ブログを書くのは3年振りになります。

 私は今、新型コロナウィルスの感染急拡大によってロックダウンされているタイ・バンコクにて、妻と子2人(0歳と4歳児)と一緒に過ごしています。タイのロックダウンは日本の緊急事態宣言とは質がちょっと異なっていて、法的な強制力があります。

 私達市民が最も影響を受けているのは主に2点です。「夜間外出禁止」と「飲食店の閉鎖」です。夜の21時~翌朝の4時までは出歩くこと自体が違法です。出ようと思えば出れる、ではなくて、出たら逮捕される、です。他方で、飲食店の閉鎖は、友達と飲みに行くとか、家族でご飯に行く、ということができなくなっていることを意味します。

 日中で考えてみても、百貨店やジム、公園、学校、ゴルフ場、マッサージとか考えられるものはほとんど営業停止です。私の息子は既に春~幼稚園に通えていません。学費(年間約200万円)は返金されませんが、これは幼稚園の責任ではないですし、幼稚園も経営が大変でしょうね。ちなみに、もう通っていないので書きますが、うちの息子はハンプトンインターナショナルスクールという幼稚園に通っていました。このように子供も大人も日中であれ、ほとんどやれることはありません。19時30分にデリバリーオーダーがクローズし、20時にはコンビニも閉まり、スタッフさんたちは急いで21時までに家に帰宅します。

 救急車等の特別車両を除いて夜間は車が走っておらず、人ももちろん歩いていないため、大都市のはずのバンコクの夜の街は映画で見るゴーストタウンのように静まりかえっています。しんとした夜景が私には神秘的に思えてしまいます。

 家族で外食したのは今年の1月が最後です。2~4月は単身でドバイに行っていたからというのもありますが、5月3日に隔離ホテルを出て現在8月3日ですが、3カ月間、家族とさえ外食はしていません。

 既にこうした活動制限令は1年以上だらだらと続いていますから、その意味では「ロックダウン慣れ」しているというのが率直なところで、私自身は、不平や不満、ストレスもありません。これが1年前だと大分ストレスを感じていたのですが、人間の新環境への適応能力には驚くばかりです。私は自宅で仕事をしたり勉強して過ごしたり子供達と一緒にいられることに感謝しています。

 ただ、そうは言っても、この静寂の期間は、私を含め多くの人に考える時間を与えているはずです。

変異型の感染力
東南アジアに拡大の波

ドバイへの帰国

 こうした背景の中で、長らく子育てをしてきた愛着のあるこのタイを離れて、来月~UAEのドバイへ拠点を戻す(帰国する)ことにしました。帰国と書いたのは2018年迄はドバイが元々の生活の本拠だったためです。

2014年~シンガポール、2016年~ドバイ、2018年~タイ、2021年~ドバイ

 私の母から戸籍謄本の現物が郵便で届いたので、明日、第二子(生後2カ月)のパスポートの申請に行ってきます。取得完了後、時期を見てドバイへ向かう予定です(9月)。ちなみにパスポート自体は4営業日で発行してもらえるそうです。なので、物理的には来週ドバイへ行ってしまうこともできるのですが、こちらにある車とバイクを売却するかどうか、また、不動産も4つありますので一部は賃貸に出すかどうかを検討するなど、こちらでやることがあって、それらの準備ができ次第の出発と考えています。

 なお、タイがロックダウンされている事と今回ドバイへ帰国することの間には実は因果関係がありません。現状のタイが退屈だからドバイに戻るというわけではないということです。いずれはタイも活気を取り戻すと信じていますし、相変わらずタイが好きです。

帰国の理由

 それでもドバイに戻る理由は大きく分けて2つあります。1つ目が、私の仕事の都合です。所有している不動産39戸(建設中も含む)のうち22戸がドバイに所在しており、これら22戸の一部を売却していく計画を立てたからです。30代になってから不動産に関与して実感しましたが、不動産の管理は金融商品のそれとは比にならないほど手間が多いです。家賃収入も魅力的ではありますが、それにしても私一人で見るには数が多く、長期的に考えると少し数を減らす方が合理的だと思ったのです。特に今年、来年と所有物件の完成ラッシュです。その前に先手を打って、今から動きます。

 なお、不動産賃貸業のみで生きていくと考えれば、一人でも十分に回すことができます。そこだけに専念すればきっと余裕です。ただ実際の私は、それ以外のことにも関心があるし、それ以外の新しいことにも挑戦したいと思い始めています。保有を続ける限り、管理は永久に続くことを意味しますし、賃貸相場や売却可能価格を睨み続けるということでもあります。不動産は片手間でできる商売ではありませんでした。

 売却資金は、その一部を現金として残し、その他は新しい挑戦に使うつもりです。

 ところで、ここ数か月タイからドバイのマーケットをより注意深く観察してきました。すると今年に入ってからドバイの高額不動産のマーケット価格が私の取得したラインを超えてきたことを確認できたのです。

434万AEDで買ったこちらの新築物件には600万AEDのオファーも来ています。

 ただ、厳密に言えば、プレミアム住戸が極端に値上がりしている状況がある一方で、まだ一般的な住戸は大きくは値を上げていない状況です。全体平均も上がってはいますが、顕著なのは人気エリアの物件に買いが集中しているという状況です。株の世界でも個別銘柄間の格差は開いていく傾向だと思いますが、ドバイ不動産の現状においても、物件間の格差が開き、需要が一部に集中している傾向です。この点、私は「自分が住みたいと思う物件」という、今思えば、完全に曖昧でいい加減な条件で高額物件だけを買い集めていましたので、それが偶然にも幸いしているということです。1年半ほど前にコロナショックが起きた直後は「もう当分売れなくなったな」と思っていたので、高額物件の価格上昇は予想外の幸運でした。

 なお、ドバイでは万博(エキスポ)が今年の10月1日から来年の3月31日まで半年間に渡って予定されているため、売却の可能性を考え始めるのにちょうどいい時期でもあります。世界からドバイを訪れてくれる人が増えるからです。それもあって万博が始まる前には帰国しようと思っています。6か月という長い期間がありますので、皆様もよければドバイに遊びに来てみて下さい。

 ところで、売却をしていくと言っても一挙に売るというわけではなくて、たとえば四半期に1~2戸売っていくなど、かなり緩やかなペースを想定しています。焦って売らずに良いディールを待つスタンスです。今後の売却の進捗はこのブログで詳細を可能な限り全面的に報告していきます。ドバイ不動産という個別事象に着眼すれば読者の皆様にはほとんど読むメリットはないでしょう。ただ、経済的な枠組みでこれを見れば色々な学びがあると思っています。

 本日の記事はドバイ不動産のことばかり書きますが、次回エントリーからは不動産以外の全く違う話を用意してあります。どちらかと言えば不動産以外の記事が多くなる予定です。

 さて、不動産に話を戻しますが、5月2日付けでタイからリモートワークで物件を1戸=531万ディルハム(約1.6億円)で売却しました。以下が実際の室内の写真ですが、Dubai Hills Sidra(ドバイヒルズシドラ)と呼ばれるヴィラタイプの戸建てになります。これが私の人生史で初めてのエグジットでした。この売却によって40戸だったのが現在は39戸に減ったわけです。

実際の売却済み物件(SIDRA V 417)の室内
531万AED現金一括の小切手(買主はフランスの方でした)
小切手の現金化
No Objection Certificate(NOC)
DLD(ドバイ土地局)からの売却手続き完了通知

 まず、どうやってリモート売却ができたのか、という疑問が生じうると思いますが、今春、単身でドバイへ行った際にPOA(Power of Attorney=委任状)を発行し、所有権の譲渡を私の代わりに実行できるサイン権者を指名してドバイコート(裁判所)でそれを公証しておいたからです。つまり、リモートで売ることも視野に入れて帰ってきていたわけですね。そのため、このPOAが私の代わりに売買契約として有効なサインを署名してくれたのです。POAとは、簡単に言えば代理人の選任です。ドバイでは頻繁に出てくるキーワードですが、信頼できる人でなければいけません。

 次に、POAがあるならば、このまま残りの物件も全てリモートで売ることもできるのでは、というアイディアが浮かぶわけですが、もちろんその通りで、1つ売れるなら他も売れます。全戸タイからリモートで売っていくことも可能です。ただ、成立する取引をいかに早く見つけられるのか(効率性)と、私にとって理想的な買い手を集められるか(売却額の最大化)、という別の問題があるのです。

 そこで、現地に私が行って販売力のあるエージェントを探したり、上客を既に抱えているエージェントとの関係を築いて、売却を促進してくれる自分専門のチームを組成できないかと思ったわけです。タイからですと、物理的な距離が制約となり、会ってMTGをすることができず、顔を知らないエージェントとワッツアップ上だけでやり取りしていますが、このままですと、どこの会社を信頼するべきか、どこと真剣に向き合うべきかを未だに判断できないでいるのです。それだけドバイには不動産エージェント会社(日本で言う仲介業者)が沢山あります。当然、異国にいたのでは現地の空気感も分からず、情報量も少ないままです。そこで、私がドバイの現地に常駐して、良い取引を持ってきてくれる信頼のできるエージェントの網(多数社)を構築しようと思いました。これにより売却金額のトータルをきっと大きくできるであろう、という仮説です。つまり、売ることに対して本気になる、ということです。

 ところで、このシドラの売却には残念な続報があり、私が売った5月2日から3カ月でさらにマーケット価格が9.2%上昇しました。私が売ったのは531万AEDでしたが現在は580万AED前後で売買されています。したがって、私は安売りしたということになります。以下は私のところに昨日来たオファーです。ドバイではワッツアップを起点として不動産の売買がスピーディに決まっていきます。 

昨日来たオファーの内容

 この変遷を見ていただくと、2月10日に510万AED(5.1ミリオン)のオファーが来ています。その後、昨日は580万AED(5.8ミリオン)に変化しました。私の売った価格531万AEDより9.2%の上昇率です。株や仮想通貨などと比べれば珍しい上昇率でもないわけですが、不動産が3カ月で9.2%の上昇は珍しいことなのです。なお、コロナが始まった直後はこの物件を420万AED前後で投げ売っている人が沢山いました。時系列で観察していると色々なことが見えてきます。あれらを拾った人が多々いたわけですが、今はそうした人たちは儲かっていることになります。もっとも、こんな面倒なことをするなら株で良いでしょ、という話にはなってくると思いますが、ドバイの不動産売買も慣れてくると実は簡単で、色々なチャンスがあると感じています。ハードルがあって参加者も少ない分、誰よりも努力すればチャンスです。お金儲けには色々な方法がありますね。

 なお、私が購入した金額は上記の通り494万AEDでしたが、アドバンスペイメントという現金一括前払いを条件とした割引プログラムを使って、実際はこの額から割引きを受けています。値引き幅は年間で5%前後です。年間というところがポイントで、完成の前に買って完成当日までの期間、私が先に払った現金一括は私からデベロッパーへ融資をした状態になります。そのため、資金提供サイドには融資金利程度の額が割引となる、ということです。完成がほぼ確実に遅延するドバイでは完成時期が契約書よりも遅れるほどに私の追加割引額(Additional discount)は上がっていきます。これはドバイ国内で債券や定期預金、投資信託などの他のオプションで運用するよりも私にとって安全で確実な収益機会でした。

 そして、この物件は竣工後すぐに借り手が付いていたのでインカムも加味した分が利益の合計となります。531万AEDでも、JPYにして2000万円ほどの利益(上記割引を含めるとより多く)は出たので満足はしていたのですが、たった3カ月待つことができれば約1500万円の利益(49万AED)が加算され、利益額から計算すれば約75%も増益する結果でした。ですからオファーが来たからと言ってすぐに売るのが合理的かと言うと、必ずしもそうではありませんね。なかなか売れない高いASK価格を設定してリストしておいても最良気配の在庫はどんどん食われてやがて自分の高値まで来て成立してしまうことがあります。ですから融資を受けて買っていない場合は元利金の返済負担がないため基本的には待つことが原則です。保有コスト(固定資産税はドバイになく、共益費のみ)は賃貸で賄うことができますし、その期間は純利益も生むわけですから、待つのはとにかく合理的であることが分かります。問題は必要以上に引っ張り過ぎた時にマーケット価格が下がったり、経験劣化していくリスクです。ただ、今のドバイは一部の物件において、完全にブースト状況が到来しつつあります。これは私が2016年4月にドバイへ移住して以来初めて見た光景です。

 なお、昨日届いた580万AEDというオファーは特別な異常値というわけではなくて、同種物件が同額帯で既に取引を実現しています。それゆえ、実現可能性もあったと言える価格帯です。したがって、私が売り時において早まったことは確かです。なおドバイ不動産というのは、株で言うところの新興市場に近いものがあります。物件の価格が短期間に倍になったり半分になったりということが、これまでも普通に起きていたそうです(私が移住する前の話です)。すなわち、ボラティリティが高いわけですね。その意味で言うと、この辺りがピークになる(終わり)か、上昇の初動(始まり)なのか、よく検討する必要があります。

 ちなみに全物件を現金一括で払い済みです。ローンの元利金返済の負担がないことは「有利な状況が来るまで待てる」という意味で極めて有利だと実感しています。例えば、1億円の物件を私が引っ張り過ぎて最後は9千万円で売却しても結局は9千万円が戻ってくるだけです。現物株で言えば損切りしたのと同じ。その9千万円で次の投資機会を探すことができます。一方で、負債の支払いができなくなった場合は物件を取り上げられることになりますので、それまで支払った金額を全損することになります。これは現物投資とレバレッジ投資の関係に似ています。レバレッジ投資は、本来は得られるはずのない大きなリターンを得られる代わりにもし失敗した場合は証拠金を全損させて償っているわけです。現物株であれば採れる選択肢が増えます。それと同様で、現金買いの不動産投資は選択肢が豊富で、リスクが極端に下がるということです。ですから、私の基本的な戦略としては、1に売りたい価格を決め、2にその取引を探して(待って)、3でそれが叶わなかった場合に初めて損切りや微益で撤退をする、となります。

 もう一つ、私が良かったなと思ったのは、所有を分散しておいたことです。例えば、損益トントンでしかエグジットできなそうな物件や多少損切りになりそうな物件が一部にあっても他の物件で大幅に利益を出しておけばトータルではプラスにできると確信できたからです。その意味では高く売れるものほど努力して高く売る必要があります。一方で不人気の物件は見切ってしまい、労力をかけずに損益トントンで素早く売っていくことも大切です。

 ちなみに、私が買ったものの中でもどれが人気になるかは事前には明確に分かりませんでしたが、私が自宅として使おうとするものほど値上がりしている傾向があります。人が求める要素は共通しているなと感じました。

 さて、次に2つ目の帰国理由です。2019年10月に竣工してから時間とお金を掛けていた以下の一戸建てがドバイに完成したためです。せっかく買って作ったのに誰も住まないのはもったいないので、私は妻を説得してみることにしました。妻は慣れたタイで暮らすことを望んでいたので、もしもドバイへ戻るのがどうしても嫌だ、ということであれば、結局は貸し出すことを視野に入れていました。

Parkway Vistas

このパークウェイは数が少ないため、本日現在は、賃貸相場には一件も出ておらず、年125万AED(約3730万円)のレントのオファーを先日もらいました。戸建ては欧州の人々から賃貸需要が強いです。月額にするとJPYで約310万円です。最初にそれを聞いた時に「え、そんなに高く借りてくれるの?」というのが私の率直な印象でした。なぜなら、物件の買値から計算した場合の表面利回りが年率で9%になる家賃だからです。ただ、この家の場合、私が庭と内装に計1億円ほど追加していますから、それも加味すれば表面利回りは7%ほどに下がります。以下の表と比べてみてもらえると分かりますが、それでも平均よりも高いので、供給が少ない物件の利回りは平均を超過する、と感じました。

21年Q2のエリア別の賃貸利回り平均(ドバイ)

 ちなみに、妻をどのように説得したかと言うと「家族も4人となり、マンションよりも戸建ての方が子供達がのびのびと暮らせるんじゃないかな」と伝えました。また、メイドルームが2つあるため住み込みのべビーシッターさん(フィリピンの方々)を2名雇わせてもらって妻の現状の育児・家事負担を軽減することを提案しました。丁寧にプレゼンテーションすると意外なことにあっさりと理解を得ることができたのです。以前は断られたので、私のプレゼンテーションの質が低すぎたのかもしれません。

 ところで、長男は今年の12月に5歳になるため、最近の私は教育のことを考え始めています。これまでは複数の国々を転々としてきましたが、子供が学校へ通うことを考えると、妻子は一か所に定住し安定させてあげることが望ましいですよね。そこで、妻子はこれからドバイで定住することになり、私も可能な限り1日でも多く家族と一緒にいたいので、私はほとんどドバイにいることになりそうです。今回の帰国は子供達が大きくなるまでの長期間を方向付ける意思決定であり、子供が友達との良い関係を築いていけるよう、家族を巻き込んだ移住を繰り返すのはもう終わりにします。なお、私達が今後、主たる住居として住むことになるドバイヒルズパークウェイビスタについては1390万AEDで買ったのですが、既に1700万~2000万AEDで取引されています。

 つまり、1億円超の含み益があるという状況です。なお、リスト物件は庭、内装、家具等がないスケルトンの状態の価格ですので、新オーナーが私の家を気にいってくれた場合に限り、そのコストを包含するプレミアムを追加することが可能です。逆に言うと物件が固有性を持つと、ある人にとってはデザイン的に好まれて価格が上がる反面、ある人にとっては逆に欲しくないデザインだから要らない、というケースもあります。

 なお、マーケットの中で高いASKを売り手が勝手に付けてリストすることなら誰でもできるので法外な値段を付けても成約はしません。したがって、ASK価格を見るだけでは本当に売れる値段なのかというのは分からないのですが、その場合は最も低いASKを見ておけば一番早く約定していく価格ですから、客観性が高いです。ですから、この場合は1700万AEDで見ておけば問題が少なくなります。

 他の検証方法としては、実際の取引履歴です。ドバイはスマートガバメントの機能が発展しており、登記は即時、完了します。特に重要なのが一つ一つの不動産の取引データ(個人情報除く)がパブリックブロックチェーンかと思うほど客観的に収集できる点です。ですから、同種物件がいついくらで直近取引されたかの資料を容易に確認することができるのです。私はこのデータをエージェントを経由して取得しています。ですから、リストされているASKの最低価格と直近の取引動向の双方を見れば、実現可能性の高い「売れる値段」が見えてくるということです。

9000SQFと13000SQFは同じ物件です。前者が建物、後者が土地全体を表し、表記基準の違いです。

 ところで、バンコクに3つ(バンヤンツリー、リッツカールトン、エッセ)、ジョムティエンに1つ(ビュータレイマリーナ)と計4戸の不動産をタイには所持しておりまして、これらは今後も継続保有していくため、タイ国内におられる方で、これらの物件のどれかを借りて下さる方はご検討願えれば幸いです。別途、募集を出す予定です。

 私がタイで取得済みの私のビザは20年タイプで期限は2037年迄と残り16年あります。今後はタイに旅行でくる予定です。なので、銀行口座やタイバーツ資産、クレジットカードなどはそのままにしておきます。

Elite Visa

 なお、私達家族はフィリピンの永住権(SRRV)とマレーシアの10年毎更新の長期ビザ(MM2H)も取得していて、それぞれの国に不動産も持っています。

SRRV
MM2H
UAE VISA

以後は、ドバイが本拠で、マレーシア、フィリピン、タイはサブの位置付けになります。本国1つ+サテライト国3つです。配分はマレーシア4戸、タイ4戸、フィリピン8戸、UAE22戸、日本1戸で計39戸です。これは資産・居住権を地理的に分散しておくべきだ、という私の昔の考え方から来ていますが、分布の偏りを見れば、UAEに本拠を置いておくのがもっとも合理的と分かります。

ブログ再開の理由

 ところで、私は2018年にブログとメルマガを辞めました。早いものであれから3年が経ちました。2018年と言えば仮想通貨のバブルを終えた後で、私はダイエットに挑戦していました。あれから3年色々なことが変化しましたね。

 ブログを休んでいた3年間は、Twitterに投稿した短い文章をFACEBOOK、LINE、INSTAGRAMにそのまま転載するという形で発信を続けてきましたが、Twitterでは長文が書けないという問題があって、私の考えはいつも断片的になっていました。そこで、今回のような長文を書ける場所もやはり必要だなと思ったのです。長文でないと、考えていることの背景を説明できないからです。

 おそらく、多くの皆様がコロナ禍によって色々な変化を経験したと思います。私もその内の一人で、この1年半は人生最大のインパクトがあったと思っています。そのインパクトの中身は、私自身の内的な変化について、です。

 窮すれば通ず、という言葉がありますが、コロナ禍で遊ぶことが不自由になったことで、私は物事をこれまで以上によく考えるようになりました。自分を客観的に見ることも、ようやくできるようになってきました。この内的な変化を軸にして、色々な観点からお話を共有していこうと思ってブログを再開します。皆様が何かを考えるきっかけとなれば嬉しいです。